章丽厚-又一个WordPress站点

当前位置:首页 - 全部文章 - 正文

章丽厚

与 毛坯大面积火机吹,我该怎么选? 〖重庆楼市16〗精装修小面积-旎氏物语
(感谢俱乐部会员@阿哲 为我们免费设计的新Logo)
最近接到的咨询较多,重复工作量太大杨德民,选一些比较有代表性的,公开回复一下。
问题一:买精装修,还是买毛坯?
这个问题看似简单,其实无法给出统一的答案,得从不同的角度分析下:
1)你有多少子弹?也就是说:你准备了多少首付款?
如果首付只有20万以内,很难买到精装修的房子。因为重庆房子的评估价都是以毛坯为准,贷款只能贷评估价的7成,剩下的都是首付。也就是说装修部分的溢价,瞿天临都是要算到首付款里的。
如果你的首付只有十几万,还想买精装修的话,只能选到位置稍偏远的、面积很小的房子,如40-60平。
2)你的月供承受能力如何波斯坦公告?
每个人的月收入不同阿达斯特拉,如果月供对你来说很吃力,最好是买精装修的,甚至是精装修带租约的,可以很快拿到租金收益,缓解月供压力。
3)这个精装修折算成了多少钱?
一般来讲丁仕源,装修的很漂亮的、全套家具家电都包的精装修,1000元一平就够了;用料考究、家具家电全是名牌的精装修1500元一平也足够了。
如果一套100平房子,毛坯的话首付18万搞定,精装修的首付38万才能拿下,那也就是装修折算成20万,相当于2000元一平的装修成本大明孤狼。这个价格就太高了杭电图书馆。
4)毛坯出租和精装修出租的价差是多少?
如果毛坯能租1000,精装修能租2000,持有5年影儿时尚集团,zho租金收益多了6万,而你为精装修支付了10万的话,就不划算了,不如买毛坯;
如果毛坯租1000时光钟摆,精装修能租3000,持有5年,租金收益多了12万,而你为精装修支付了10万的话,那就相对更划算一些。
问题二:大面积还是小面积?
这个问题也要视个人情况,区别对待:
1)流动性对你有多重要?
如果这是你唯一一套房子,如果家里出事了,就必须要卖房子救急,那你还是买个小面积的——流动性好,可以很快卖掉;大面积的房子只能在行情大涨的牛市里,才容易卖掉,漫漫熊市里,即使狂降价也是很难卖的。
2)你有多少个贷票?也就是你能找到多少人给你代持房子?
很多人可能觉得自己这个贷票就足够了,但实际上你一旦开始买了第一套房,而且这套房子给你带来几倍于你薪水的收益时,你就会自动踏上买买买的“不归路”,2N(每年买2套)、4N、6N...是免不了的。
到时,贷票就会成为一个巨大的问题:没有贷票就没法买到低利率、低月供的房子;一旦限购,那就连高利率、高月供的房子(全款再抵押流)都买不了了。
如果你的贷票很多,大面积、小面积搭配着来是最好的;如果贷票稀少,最好买大面积,才不浪费贷票。
3)你能接受多长时间的空置期?
面积太大的房子(150以上)在租售市场上,不是很受欢迎:
如果是毛坯的话,装修起来太费钱,基本上没有租客会租来自己装修;如果是精装修的话,租金收的太高,租客太少;收的太低,租金收益抵不了多少月供,月供压力会比较大。
就目前俱乐部成交的大房子来看,基本上都是毛坯房、基本上都是空置的。
综上,如果你可以持有很长时间、贷票不多、空置也能接受,建议还是买大面积,省事省心收益高(每平涨1万,200平就涨200万);否则的话,还是买小面积更合适。
问题三:重庆开征房产税了,是不是先别买了?
上海从2011年开始就征收房产税了,也没有影响上海房价高歌猛进、一路翻番啊。重庆也是从2011年开始征收房产税的,6年多来,对房价没有任何影响。
有人可能觉得房产税增加了购房成本,但仅仅0.5%,与二手房交易的其它税种(营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税等),完全可以忽略。
而且,房产税是以过户价为准来征收的,过户价可以做的很低,以俱乐部最近过户的一套二手房为例,购买价118万的房子,过户价可以做到45万,房产税才2250元。仅仅是一个月房租的1/2医道生香,是一年房产增值额的1/100。真心可以忽略,就当给重庆政府做贡献了吧。
另外,目前破房产税的方法金钱成本和时间成本都很高,不值得尝试。比如:买一家已注册一年以上的公司,费用约1w,办手续要去重庆好几次;交6个月社保,费用约9k熙园山院,但要把社保迁到重庆,再迁走,非常麻烦。
---
时间关系,先回答这三个问题。
如果你有任何问题国士成双,可以在下方留言。
另外,应广大粉丝要求,我们特推出一对一、私人定制化的房产投资咨询服务,可以结合你的实际情况,定制融资方案、购房方案、定向推荐地段和房源,量身定制属于你的最优房产配置方案。
此为收费服务,1000元/次;俱乐部会员免费。
------
文笛房产投资俱乐部,专注于重庆房产的购买、贷款、租赁、托管等一站式服务,为正在崛起的中产阶级在全重庆寻找优质房源,帮助会员们用更低首付、更少精力,获取更高收益,抵抗通货膨胀、保卫家庭资产。
欢迎点击“阅读原文”,加入俱乐部,与115名会员一起阮虔芷,共同享受房产增值的红利吧!

本文来源:章丽厚

本文地址:10391.html

关注我们:微信搜索“123456”添加我为好友

版权声明:如无特别注明,转载请注明本文地址!